• Rendin

Üürilepingu detailid ja mida lepingu sõlmimisel arvesse võtta?

Updated: Aug 31


Kutsusime mõni aeg tagasi vestlussarja Rendin.talks esimese osa jaoks virtuaalse vestluslaua taha jurist Tanel Brandmeistri, kes meil seadusele ja oma kogemusele toetudes mitmesse üüriteemasse rohkem selgust tuua aitas.


Panime vestluse põhjal kokku kaks artiklit, millest käesolevas tuleb juttu:

  • peidetud leppetrahvidest,

  • remondifondi maksetest,

  • nädalapõhisest üürihinnast,

  • korteri üleandmise eelsest koristamisest


(Vestluse esimesse poolde jäänud teema – tähtajatu ja tähtajalise lepingu eelised – kokkuvõtet saab lugeda SIIT.)


Kuidas turuhindadega sammu pidada


Ehkki koroonakriis korrigeeris üürihindu tuntavalt, elavad mõned omanikud justkui kookonis ja deklareerivad, et nemad küll hindu langetama ei hakka. Selliste omanike hulk, kes hätta sattunud üürnikele kas või ajutiselt vastu tulevad, on aga tuntavalt suurem.


Tanel Brandmeister kommenteerib kriisiaegseid vastutulemisi järgmiselt: “Mingi mõistlikkus peab olema, aga minu arvates ei tohi minna liiga heaks. Olen näinud, kuidas omanik on vastu tulnud ja loobunud paari kuu üürist, aga üürnik ei ole vaatamata sellele reele saanud. On mitmeid kuid tasuta korteris elanud ja selle ära ka veel lagastanud. Tulemuseks oli näiteks ligi 6000 euro suurune kahju.”



Mida teha, kui turg tõuseb? Kuidas siis hindadega sammu pidada?


Juristi soovitab omanikul hinnatõstmise soovi puhul mõelda, et kui tõsta üüri 10%, näiteks 30 eurot, siis kas ta on valmis selleks, et järgmisel kuul on korter tühi. Kaotatud summa tiksub tagasi kümme kuud.


Kui turg kasvab hoogsalt, tekib omanikul tunne, et kui ta hinda ei tõsta, siis ta pidevalt kaotab midagi. Mitmed Euroopa suurlinnad piiravad just sel põhjusel üüritõstmise võimalusi. Kui kõigil omanikel on tunne, et nad jäävad millestki ilma, kui nad pidevalt üüri ei tõsta, lähevadki hinnad liialt kõrgeks, mis Tallinnas enne kriisi juhtuski. Oleme aga nõus, et paljud omanikud seda olukorda nii ei näe ja peavad nüüd maadlema paigast ära Exceliga.



Üürihinnaga trikitamine ehk peidetud leppetrahv


Leppetrahvid maksmata üüri eest on küll keelatud, aga kuidas suhtuda lepingusse, mille järgi on õigeaegselt makstud üür n-ö õigest üürisummast väiksem?


Juristi hinnangul on tegemist trikitamisega ja on suur tõenäosus, et vaidluse korral tõlgendatakse seda peidetud leppetrahvina. Õigeaegse maksmise mõjutamiseks on ette nähtud viivis hilinenud päevade eest ja selle (mõistlik) suurus on õigus lepingus kokku leppida.


Meie Rendinis näeme, et enamik vabas vormis kirja pandud uitmõtetest, mida lepingutes näha võib, on sisse kirjutatud üürniku psühholoogiliseks mõjutamiseks, et ta käituks nii nagu omanik tahab. Ja kui kokkuleppest peetakse kinni, siis selline lahendus töötabki. Kui läheb vaidluseks, siis võidab tihtipeale see, kellel on parem jurist, sest tõlgendamise võimalusi on palju.


Tallinnas on selliste probleemide lahendamiseks üürivaidluskomisjon, kuhu oleks mõistlik pöörduda. Mujal Eestis seda varianti pole, küll aga parem on selliseid kokkuleppeid üldse mitte sõlmida.



Kuidas nende remondifondi maksetega ikkagi on?


Seadus ütleb selgelt, et remondifondi maksed on omaniku kanda. Turu praktika on aga vastupidine – remondifondi maksed arvestatakse kommunaalkulude hulka ja neid tasuvad enamasti üürnikud.


Üürivaidluskomisjoni senised otsused näitavad, et kui vaidlusaluse üüriperioodi jooksul makstud raha on kasutatud maja parendusteks, siis üürnik seda raha tagasi ei saa. Või kui üürnik ütleb pärast kahte aastat maksmist, et talle see enam ei sobi, siis makstud raha ei saa ta tagasi põhjusel, et seni oli ta ju maksetega nõus.


Mõneti on tegemist vastuoluliste otsustega, kuna sisuliselt maksab üürnik kinni omaniku kinnisvara väärtuse tõstmise. Tegemist on taaskord halli alaga ja vaidlustes jääb peale tugevam jurist.


Tanel Brandmeister: “Inimesed ei vaidlusta sageli üürikomisjoni otsuseid, kuna arvavad, et need on õiged ja lõplikud. Reaalsuses on kohtud tihtipeale teisel seisukohal ja remondifond loetakse üürileandja kohustuseks.”




Kuidas aga suhtuda lepingusse, mille järgi on üür remondifondi maksete võrra soodsam?


Tanel Brandmeister: “Miks ajada asja liiga keeruliseks? Mina ütleksin selgelt, et üürisumma on kõrgem ja remondifondi makseid teeb omanik. Uutel majadel on summad väiksed, aga vanematel võivad ulatuda 20–40 euroni. Selline kokkulepe, mille järgi üür on remondifondi maksete võrra madalam, tegelikkuses ei päde.”


Samas tuleb kõrgemalt üürilt tasuda eraisikuna tulumaks, mida remondifondi makselt teha ei tule.


Jurist: “Korteri omamisega kaasnevad teatud kohustused, mida üürniku õlule ei saa panna. Riik on loonud võimaluse, et üürisummalt on võimalik maha arvestada 20%, millelt tulumaksu tasuma ei pea. Makstav summa ei ole nii suur, et risk vaidlema hakata end ära tasub. Kui vaidlus läheb kaugele, lisanduvad muud kulud.”

Rendinis oleme näinud reaalset juhtumit, kus üürnik oli nõus u. 40-eurose remondifondi maksega, kirjutas lepingule alla, aga järgmisel päeval nimetas sellist kokkulepet seadusevastaseks ja keeldus maksmast.


Üürnikud on remondifondi maksete osas järjest teadlikumad ja võivad sellist olukorda, kus omanik on nende maksete võrra üüri alandanud, ära kasutada. Sellepärast on mõistlik üürikuulutuses kõrgemat hinda näidata ning selgelt välja tuua, et remondifondi makseid teeb omanik.


Ka vestlusringis osalenud maakler Margit Lemmiksoo nõustub, et ta on saanud selliste kuulutuste puhul üürnikelt pigem positiivset tagasisidet ja ühelegi sellisele korterile pole üürnik leidmata jäänud.


Samuti annab tema sõnul turueelise see, kui kuulutuses on välja öeldud, et korteri elukohaks registreerimine on lubatud. Ehkki omanik ei saa seda kuidagi takistada, kardetakse selle lubamist nagu tuld.


Oleme selle mõne kuu jooksul, mil Rendin on turul olnud, näinud juba täiesti hämmastavaid lepinguid, kus on igasuguseid punkte, mis on mõistuse-, seaduse ja kõige muu vastased, aga need on toimivad, allkirjastatud lepingud.


Soovitame alati lepingud enne allkirjastamist läbi lugeda ning kahtluse korral kellegagi nõu pidada. Lepingu ees ei ole vaja liigset aukartust tunda.



Kas nädala- ja kuupõhised maksetsüklid saavad korraga kehtida?


On olemas juhtumeid, kus üürilepingus on märgitud üür nii kuu- kui nädalapõhisena. Kui üürnik jääb võlgu, annab selline lahendus justkui võimaluse öelda, et võlgu ollakse juba kolm järjestikust perioodi ja leping öeldakse üles.


Jurist: “Mina ei ole ise selliste lepingutega kokku puutunud, kus oleks ära toodud kaks erinevat makseperioodi, aga kindlasti tuleb vaadata mismoodi selline kokkulepe on sõnastatud. Pigem ütleks, et kaks erinevat varianti korraga kehtida ei saa ja kui vaidluseks läheb, lähtutakse üürniku kasust.


Samas ei ole seaduses tasumise perioodi fikseeritud, see võib olla kuu, nädal ja päevgi. Pigem võiks siis sõnastada nii, et maksmine toimub iganädalaselt, aga üürileandja võib maksmist nõuda ka iga kuu.”



Kuidas korraldada eluruumi ülevaatamine?


Üürileandjal on õigus eluruumi regulaarselt üle vaadata, teatades sellest ette. Ometi on ka siin vaidluse tekkimiseks palju võimalusi. Näiteks ei sobi üürnikule külastuse aeg vms.


Jurist soovitab kõigest hoolimata kokkuleppele jõuda. Eluruumi ülevaatamine on oluline, sest lühikese ajaga võib paljugi juhtuda. Samas hoiatab ta omavolilise sisenemise eest, sest sellisel juhul võib üürniku poolt tulla nõue, et korterist on midagi kadunud.



Lõpukoristus – kuidas see lepingus fikseerida?


Rendiniga lepingutega oleme ka koristusteemaga päris palju kokku puutunud. Millegipärast korteri üle andmisel sellest ei räägita ja pärast on eriarvamusi palju.


Jurist: “Iga inimese jaoks on puhtuse mõiste erineva tähendusega ja sellepärast tuleks jällegi rakendada mõistlikkuse põhimõtet. Lepingusse võiks panna, et korter antakse tagasi samas seisus, milles saadi, arvestades loomulikku kulumist.”

Kuidas on aga mõttega, et lepingusse pannagi konkreetne lõpukoristuse summa, mida iga kord igalt üürnikult sisse nõutakse?


Jurist: “Seda võidakse praegu veel tõlgendada kui leppetrahvi. Uues, veel vastu võtmata seaduses on küll leppetrahviõigus sees, aga küsimus on sellise summa küsimise põhjendatuses. Kui üürnik on hoidnud korterit hästi ja teinud ise põhjaliku puhastuse, siis kas eripuhastuse tellimine on ikkagi põhjendatud.”


Oleme Rendinis tänaseks ka ise koristusi kinni maksnud. Meie esimesed juhtumid olid seotud välismaalastega, kes koroonakriisi puhkedes kiiruga Eestist lahkusid. Kuna meie üleandmise lahendus nõuab piltide olemasolu ja võimaldab mõlemal osapoolel neid lihtsasti lepingu külge lisada, siis on meil kõik olukorrad mõistlikult lahenenud. Kusjuures kõik need kliendid kasutavad endiselt uute üürnikega Rendini üürilepinguid.


Meie äpi uues üleandmise-vastuvõtmise akti moodulis, mille toome turule septembris, on võimalik fikseerida lihtsalt ning selgelt korteri seisukorda ja “puhtuseastet”, mis peaks vähendama hilisemaid segadusi ning võimalikke arusaamatusi veel rohkemgi. (Praegust lahendust vaata SIIT.)


Lahendame iga juhtumi võimalikult sõbralikult ja mõlemale poolele vastu tulles. Eeldame, et kui me lahendame omaniku jaoks probleemi, siis tahab ta meiega edaspidigi koostööd teha. Samas, kui me näeme, et sama mõni omanik vaidleb iga kord sama kriipsu üle ja esitab nõude, siis sellise omanikuga me edasi töötada ei soovi.


Kõik mõistlikud asjad lahenevad kiiresti ja positiivselt, me ei hakka mõõtma, kas tolmurull oli suurem või väiksem kui varem.



Laadi alla meie äpp

Juriidiline info

Klienditugi

© 2020 Rendin OÜ 

  • Facebook