• Lia Siht

Uus üüriseadus ja selle mõju üürilepingutele. Kas oled muutusteks valmis?


Photo by Inside Weather

Võlaõigusseadus on peaaegu 20 aastat püsinud muutmata kujul, samas oli vajadus muudatuste järele ammu olemas. Näiteks olid keelatud mitmed pooltevahelised kokkulepped ning seaduses oli mitmeti tõlgendatavaid ja raskesti kohaldatavaid sätteid.

Uue, 14. jaanuarist 2021 kehtima hakkava seadusega loodetakse muuta üüriturgu paindlikumaks ja stabiilsemaks, tagada üürileandjale pikaajaline kasum ning üürnikule suurem kaitse ja kindlustunne.

Samas on uus seadus tekitanud palju vastakaid arvamusi nii üürileandjate kui ka üürnike hulgas. Üürileandjate arvates ei lahendaks seadus nende kõige suuremat, puuküürnike probleemi ning üürnikke teevad murelikuks mitmed uued kohustused, mis uus seadus nende õlule paneb.

Mis täpsemalt muutub?


Seadustatakse leppetrahv

Vanas seaduses oli absoluutne leppetrahvi keeld, nüüd see kaob. Kui pooled on omavahel lepingus nii kokku leppinud, siis on üürileandjal õigus nõuda mitterahaliste kohustuste rikkumise eest trahvi. Selliseks rikkumiseks võib olla näiteks lemmikloomade pidamine ilma loata, öörahu rikkumine, territooriumi reostamine (sh lindude toitmine aknast), toas suitsetamine jms. Üürileandjale annab see varasemast suuremad võimalused üürniku käitumist suunata ja teda vajadusel korrale kutsuda.

Üürniku õiguste kaitseks sätestatakse samas piirang, et ühe leppetrahvi suurus ei tohi ületada 10% ühe kuu üürist ja ühes kuus võib olla nõudeid maksimaalselt 20% üürisummast.

Rõhutan veel kord, et leppetrahv tuleb üürilepingus kokku leppida. Kui sellist punkti lepingus ei ole, siis pole õigust ka esitada leppetrahvi nõudeid või nõuetes hiljem kokku leppida.


Viivise ülempiiri kehtestamine

Endine seaduse redaktsioon ei keelanud otseselt seadusjärgsest määrast suuremaid viiviseid, aga kuna praktikas tuli siin ette kuritarvitamist, pidi kohus iga juhtumi puhul otsustama, kas rakendatud viivis oli mõistlik või vajas vähendamist.

Uus seadus määrab üheselt viivisemäära ülempiiri, milleks on kolmekordne seadusjärgne viivisemäär. Sellest kõrgema määra kohaldamine eeldab endiselt pooltevahelist kokkulepet.


Täpsustatakse üüri tõstmise võimalusi

Uus seadus täpsustab üürileandja võimalusi tõsta üüri ühepoolselt ja ka seda vaidlustada. Üüri tõstmise õigus on endiselt vaid tähtajatute või vähemalt kolmeaastase tähtajaga lepingute puhul ning üürileandjal ei ole õigust üüri tõsta sagedamini kui kord aastas.

Varem võis üürileandja tähtajatu lepingu puhul ühepoolselt üüri tõsta kuue kuu möödumisel, mis oli üürniku jaoks liiga koormav. Uue seadusega on selleks ette nähtud üheaastane intervall.

Seega peab üüri tõstmiseks olema täidetud kolm eeldust:

1) üürileping peab olema sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga;

2) üüri ei tõsteta rohkem kui üks kord aastas;

3) üüri tõstmine peab olema lepingus kindlaks määratud.

Üüritõusu puhul on vajalik etteteatamisaeg, mille jooksul on üürnikul võimalik otsus vaidlustada või leping ennetähtaegselt lõpetada. Vaidlustamise õigust ei ole siis, kui üüritõus on juba eelnevalt teada, näiteks on lepingus kokku lepitud, et üür tõuseb 5% aastas või sõltuvalt tarbijahinnaindeksist.

Photo by Inside Weather

Üürivõlad ja üürilepingute ülesütlemine

See punkt puudutab kurikuulsat puuküürnike probleemi. Nendest vabanemiseks läheb üürileandjate elu veidi lihtsamaks. Uue seaduse järgi on üürileandjal õigus üürileping üles öelda, kui üürnik on võlgu kahe kuu üürisumma või kõrvalkulud või viivitab kahel kuul olulise osaga neist.

Samuti on üürileandjal õigus leping üles öelda, kui üürnik viivitab tagatisraha ning korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega.

Kaob ka kohustus määrata üürnikule täiendav tähtaeg ja selle järgimata jätmise korral esitada üürnikule eraldiseisev ülesütlemise avaldus. See tähendab, et üürileandjal on võimalik täiendav tähtaeg määrata ja ülesütlemisest teada anda ühe avaldusega, mis teeb omaniku elu veidi lihtsamaks.


Ülesütlemise avalduse põhjad leiad SIIT.


Kui üürnik keeldub välja kolimast, saab tema väljatõstmist taotleda endiselt kohtu või üürikomisjoni kaudu – selles osas midagi ei muutunud.


Kõigi üüri kõrvalkulude tasumise seadustamine

Ehkki siiani ei olnud lubatud jätta kõiki kõrvalkulusid (näiteks ühistu remondifondi makseid) üürniku kanda, tehti seda ometi väga sageli. Võiks isegi öelda, et see oli väga levinud.

Uus seadus lubab üürniku kohustuste hulka lisada kõik hoone korrashoiu- ja parenduskulud, kui need on lepingu sõlmimisel kindla suurusjärguga teada ja ei tõuse lepingu kestel hüppeliselt näiteks ulatuslike renoveerimistööde tõttu.

Märkima peab, et selliste kulude tasumises tuleb kokku leppida esialgse üürilepingu sõlmimisel ning tasud ei tohi hiljem olulisel määral muutuda (näiteks suureneda kolmekordseks).


Loomuliku kulumise hüvitamine

Üks suuremaid muutusi, mis uue seadusega üürisuhetesse tuleb, on eluruumi loomuliku kulumise hüvitamine. Teistes maades on selline praktika üsna levinud, meil seni mitte.


Julgen ennustada, et see muutus on edaspidi aga üheks möödarääkimiste ja tülide allikaks üürileandja ning üürniku vahel. See tähendab, et üürilepingut sõlmides peab üürnik nüüd kõrgendatud hoolsusega lugema läbi kõik lepingu sätted, vastasel juhul võib mõnel pahatahtlikul omanikul lepingu lõppedes tekkida n-ö täiendava tulu allikas ehk õigus üürnikult sisse nõuda kompensatsiooni hariliku kulumise eest, mis pikaajalise üürisuhte puhul on paratamatu. Üks Rendini asutajatest on ka ise sellise kuluka ja ebameeldiva olukorra Belgias kodu üürides läbi elanud.

Igal juhul võivad pooled nüüdsest kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi seisus, kus on kõrvaldatud hariliku kulumise tagajärjel tekkinud kahjustused või kannab sellega seotud mõistlikud kulud. Kokkulepe ei hõlma mööbli ja tehnika loomulikku amortisatsiooni.

Üürileandjale jääb endiselt kehtima asjade korrashoiu ja parandamise kohustus, kui üüritud asjal ilmneb mõni puudus (veeavarii, elektriprobleemid, kodutehnika rike).

Photo by Inside Weather

Tavamüügi ja pankrotimenetluse eripära

Siin on kaks olulist muudatust. Esiteks ütleb seadus nüüd, et tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu.

Teiseks eristatakse kinnisasja tavapärast müüki ning täite- või pankrotimenetluse käigus toimuvat müüki. Müügi korral toimub üürilepingu lõpetamine endiselt kolmekuulise etteteatamisajaga ning uus omanik peab lepingu lõpetamisel tõendama oma tungivat vajadust eluruumi järele.

Seevastu täite- ja pankrotimenetluses toimuva müügi korral saab uus omanik üürilepingu tähtaega järgides üles öelda, aga lepingut ei või varem lõpetada ja tungivat vajadust ei pea tõendama. Samuti säilib üürniku võimalus välistada ülesütlemisõigus üürilepingu kohta käiva märkuse kandmisega kinnistusraamatusse.


Selleks, et sa ei peaks lepingu pärast muretsema ja võimalike kahjude puhul üksi olukorda lahendama, tutvu Rendini üürilepingulahendusega SIIN.

Mida tuleks silmas pidada?

Üksi seadus pole nii täiuslik, et see võiks ennetada päris elus kõiki probleeme. Valdavat sõlmivad üürilepinguid eraisikud, kes pahatihti ei oska seadusele vastavat lepingut koostada, ja internetis kättesaadavad näidised ei pruugi olla asjakohased. Lisaks sellele, et need võivad olla uue lepingu mõttes vananenud, võib seal olla ka punkte, mis pole ühegi seadusega kooskõlas.


Samuti ei pruugi pooled lepingu sõlmimisel teineteisest õigesti aru saada, mis viib hilisemate vaidluste ja probleemideni. Sellepärast soovitan alati lepingupunktid rahulikult läbi arutada ja vajadusel spetsialisti või mõne üürituruga hästi kursis oleva inimesega nõu pidada.

Parafraseerides Joosep Tootsi: seadus on teooria, aga kohus on praktika.

Ülesütlemisavalduse ja hoiatuse koostamisel tuleb seaduses näpuga järge ajada, sest kui need ei ole kooskõlas nii seaduse kui ka kohtupraktikaga, siis võib kohtunik need tühiseks tunnistada. See toob meid tagasi aga suurima murekohani, milleks on puuküürnikud ja pahatahtlikud võlglased.

Võib juhtuda, et üürileandja ei puutu elu jooksul kordagi kokku tõsiselt pahatahtliku või lihtsalt enda ja oma eluga tõsiselt ummuksisse jooksnud üürnikuga, aga kui selline asi juhtub, siis peaks pöörduma võimalikult kiiresti abi saamiseks spetsialisti poole. Nii nagu me ei paranda ise enda hambaid, ei julgeks ma kellelegi soovitada ise tegeleda puuküürnikuga seotud juriidiliste nüansside ning kõigi vajalike sammudega. Õnnestumise tõenäosus on sama kui põletikus juurekanali ravi puhul koduste vahenditega.

Tutvu Rendini esimeste puuküürnike edulugudega SIIN.


Rendin OÜ (koostöös ERGO kindlustusega) on tulnud üüriturule täiesti uue kindlustuse tootega, mis katab üürileandja suuremad riskid (nagu võlad, eluruumi ja sisustuse kahjustamine, või puuküürnikud) ning leevendab üürniku tüüpilisemaid probleeme (nagu töökaotus).


Lia Siht

lia@rendin.co

Tel: 572 46 408


Laadi alla meie äpp

© 2021 Rendin OÜ

  • Facebook