Seaduse kohaselt saab tähtajatu üürilepingu lõpetada kolmel juhul:

• Korraliselt ehk kolmekuulise etteteatamisega.

• Poolte kokkuleppel ehk mõlema osapoole nõusolekul paika pandud ajal.

• Erakorraliselt ehk mõjuva põhjuse olemasolul.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud Võlaõigusseaduse järgi (§ 314-319) juhul, kui lõpetamise põhjus on piisavalt mõjuv ja lepingu jätkamine pole enam mõlema osapoole huvides.

Näiteks loetakse mõjuvaks põhjuseks üürniku olulisi lepingurikkumisi või üüritasu maksmisega viivitamist, aga ka olukorda, mil eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

Ekslikult arvatakse, et lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks annavad aluse ka kõiksugu väikesed ebamugavused või muutused eraelus, näiteks parema tööpakkumise tõttu ümberkolimine. See võib omakorda viia olukorrani, kus üks osapool soovib lepingu ilma mõjuva põhjuseta päevapealt lõpetada ega nõustu enam oma kohustusi täitma.

Siin on mõned näited meile laekunud juhtumitest, mida inimesed peavad erakorraliseks, kuid mis tegelikult annavad õiguse vaid korralise lõpetamise rakendamiseks:

Väga sagedased on juhtumid, kus üürnikud soovivad üürilepingu esimesel võimalusel erakorraliselt lõpetada pisikeste ebamugavuste tõttu. Olgu selleks siis laelampide vähesus, veesoojenduse boileri maht, ebamugav voodi või korteris elutsevad ämblikud.

“Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei anna alust asjaolud, mida saab enne üürilepingu sõlmimist oma silmaga näha ning mis pole varjatud puudused. Hilisemate vaidluste ennetamiseks tuleb enne üürilepingu sõlmimist korteriga põhjalikult tutvuda ning veenduda, et kõik vastab ootustele,” selgitab Rendini õigusjuht Lia Siht.

Üürnik andis üürileandjale teada, et soovib lepingu kohe erakorraliselt lõpetada. Korteri enda kohta üürnikul pretensioone polnud, küll aga oli ta rahulolematu korteriühistu tegevusega. Häirivaks probleemiks kujunesid näiteks liiga väikesed prügikonteinerid, hooletult koristatud koridorid ja halvasti korraldatud libedusetõrje.

“Sellises olukorras tuleb suhelda omaniku või korteriühistuga. Pikaaegsete üürnike korral võib omanik anda üürnikule volituse, et ta saaks osaleda ise korteriühistu koosolekutel ning talle olulistel teemadel kaasa rääkida. Kui selleks volitust ei ole, siis tuleks probleemidest teada anda omanikule ning paluda tal need omakorda ühistule edastada,” kirjeldab Siht.

Üürniku ülemisel naabril tekkis vetsus veeavarii, mille tõttu oli vaja üürniku lagi üle krohvida. Uputusest tekkinud ebameeldivuste tõttu soovis üürnik üürilepingu erakorraliselt lõpetada ja esimesel võimalusel välja kolida.

“Kui korter ei muutunud uputamise tagajärjel elamiskõlbmatuks, siis ei ole üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks seaduslikku alust. Üürileandja peab korteri taastama ning üürnik remondist tulenevate ebamugavustega leppima. Kui üürnik on sunnitud ulatusliku remondi tõttu mõneks ajaks mujale kolima, siis ei pea ta üürileandjale üüri maksma ajavahemiku eest, mil ta ei saa eluruumi sihtotstarbeliselt kasutada,” täpsustab Lia Siht.

Üürnik kolis korterisse oma elukaaslasega, kuid mõne aja pärast läks paar lahku. Üürnik soovis lepingu erakorraliselt lõpetada ja esimesel võimalusel välja kolida, kuna ei suutnud korterit enam ühe sissetulekuga ülal pidada.

“Üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks ei anna alust äkilised muutused elus. Sellises olukorras tuleks esimese sammuna üürileandjaga suhelda ja leida kompromiss. Tavaliselt jõutakse kokkuleppele, et hakatakse kohe uut üürnikku otsima ning üürileping lõpetatakse siis, kui uus üürnik on leitud. Kui üürnik ise ka otsingutesse panustab, siis võib uue elaniku leida väga kiiresti,” ütleb Siht.

Üürileandja teatas üürnikule, et soovib korteri maha müüa ning üürilepingu erakorraliselt lõpetada, et saaks huvilistele korterit näidata. “Tegelikult ei ole korteri müük mõjuv põhjus erakorraliseks üürilepingu lõpetamiseks ja üürnikust vabanemiseks,” sõnab õigusekspert.

“Müügi puhul ei pea isegi rakendama korralist üürilepingu lõpetamist, sest korterit võib müüa ka kehtiva üürilepinguga. Kui korterit soovib osta üüriinvestor, siis ei ole mõtet üürnikku välja vahetada, vaid lepingu saab uuele omanikule üle kanda. Kui ostja tahab korterit omatarbeks, siis peab üürilepingu lõpetama korraliselt või kokkuleppeliselt kas üürileandja või ostja,” selgitab ta.

Siht lisab, et kui üürnik elab müügiprotsessi ajal korteris sees, siis tuleb kõik visiidid temaga kooskõlastada ja leppida kokku ajad, millal võib huvilisi kutsuda kinnisvaraga tutvuma.

Kui üks osapool soovib üürilepingu lõpetada varem kui kolmekuulise etteteatamisega, siis tuleb alustuseks omavahel avatult suhelda. Tavaliselt jõutakse nii ühiselt kompromissini, kus ei pea sekkuma kolmandad osapooled.

Rendini õigusjuht Lia Siht soovitab üürnikul kohe mitte ehmuda kolmekuulise etteteatamistähtaja peale, kui tema eluolukord on niivõrd palju muutunud, et korteri ülalpidamine käib üle jõu. “Üürnik küll vastutab üürileandja ees kolme kuu jooksul, kuid mida rohkem ta aitab üürileandjat uue elaniku leidmisega, seda kiiremini jõuab olukord ka lahenduseni. Kui otsingutel pole suuri takistusi, siis võib uue üürniku leida ka mõne nädalaga,” lisab ta.

Siht toonitab, et kui uus üürnik leitakse enne kokkulepitud lepingu lõppemise tähtaega, siis ei ole üürileandjal õigust nõuda üüri mõlemalt üürnikult. “Paljud üürileandjad arvavad, et kui nad on üürnikuga sõlminud kokkuleppe, et leping lõpetatakse kolme kuu pärast, kuid uus üürnik leitakse ühe kuu jooksul, siis ta võib küsida sel perioodil üüri mõlemalt üürnikult. Tegelikult see nii ei ole ning seda loetakse alusetuks rikastumiseks,” selgitab Siht.

Õigusekspert paneb üürileandjatele südamele, et kui inimene soovib ära kolida, siis pole mõtet teda kinni hoida. “Keegi ei taha enda korterisse inimest, kellele selle eest tasumine käib üle jõu. Mõistlik on ühiselt tegutseda selle nimel, et leida võimalikult ruttu uus maksujõuline üürnik,” ütleb ta.

• Loe veel: "Üürileandjate ja üürnike konfliktid: 2 peamist põhjust"